7月房价数据近日公布,显示了两个显著的增加趋势:一是新房和二手房价格的同比降幅在增加;二是房价环比下跌的城市数量在增加。具体来看,新房价格同比降幅从6月底的4.88%升至7月底的5.28%,二手房价格同比降幅从6月底的7.87%升至7月底的8.17%。70个主要城市中,新房和二手房价格环比上涨的城市数量分别从上个月的6个和4个减少到本月的4个和3个。尽管整个市场在下行压力下表现疲软,但上海和西安这两个城市的房价却呈现出逆势上涨的态势。
首先来看上海。作为中国第二大富裕城市,上海在资金总量、住户存款和个税收入方面表现突出。截至7月底,上海的金融本外币存款总额达21.48万亿元,仅次于北京。上海住户存款规模巨大,四大一线城市中,上海以60166亿元居于第二位。而住户贷款余额方面,上海也接近31.5万亿元,显示出居民经济实力强劲。
此外,上海在个税收入方面也具有优势,2022年上海的个税收入几乎相当于“北京+广州”或两个深圳。外企、国企和民企总部大量集中在上海,使其成为高级管理者聚集地,高薪人士数量多,个税缴纳自然也高。
在杠杆率方面,上海居民的杠杆率较低,为79.5%。相比之下,深圳和广州的杠杆率则更高,分别为97.5%和93.1%。这意味着上海居民在房价下行期间仍有充足的经济能力进行房产投资。尤其是在高端豪宅市场,今年上半年上海多个豪宅项目火爆销售,总价5000万元以上的豪宅成交数量高达308套,占全国近八成。
再看西安。与上海类似,西安的新房市场也进入了高端改善型产品的去化向好阶段。7月,西安共有23个项目开盘,其中位于曲江新区的金茂·璞逸曲江和奥体区域的绿城·紫棠苑去化率分别达到100%和94%。144平方米以上的大面积新房价格环比上涨0.1%,同比上涨5.1%,大面积改善型产品拉高了整体均价。
从基本面来看,西安的人口吸附能力在北方城市中十分突出。过去三年,西安常住人口增加了40.9万,高于郑州、青岛和济南。从地铁客运量和小学生在校人数增速来看,西安均位居全国前列,显示出其对年轻人口的吸引力。居民杠杆率方面,西安为83.4%,略高于上海,但低于广深,居民仍有较大的加杠杆空间。
西安房价逆势上涨的原因主要有三点:一是高端改善型产品拉高了均价;二是人口流入旺盛,市场需求强劲;三是居民杠杆率不高,有进一步加杠杆的空间。
总的来说,上海和西安房价逆势上涨的共同特点是强劲的经济基本面和适度的居民杠杆率。在经济增速放缓的背景下,楼市调控政策的放松并非对所有城市都有效。前期居民负债较高的城市,即便放松调控,市场回暖效果依然不如上海和西安明显。